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      為何“以房養老”雷聲大雨點???

      發布者: 福田電器   發布時間:2016-6-13 10:54:44  查看次數:

          定義:以房養老是依據擁有資源,利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異,對廣大老年人擁有的巨大房產資源,尤其是人們死亡后住房尚余存的價值,通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現變現。實現價值上的流動,為老年人在其余存生命期間,建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。
          隨著中國步入老齡化社會,“以房養老”作為市場化養老的重點,受到社會廣泛關注。
          早在2014年,中國保監會就發布關于開展“以房養老”即老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見。試點城市為北京、上海、廣州、武漢,試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。如今兩年過去了,效果卻并不明顯。
          上海保監局副局長李峰最近透露了一組數據:截至今年5月20日,全國申請以房養老的共有78人59戶,最終辦理完所有流程的為47人38戶。其中北京18人12戶,上海13人11戶,廣州14人11戶,武漢2人1戶。中青輿情監測室抽樣2000條網民觀點統計,63.2%的網民認為,以房養老“還不太適用于中國”。
          “以房養老”模式,也即“住房反向抵押貸款”,是指擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給金融機構,由相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折舊等情況進行綜合評估后,將其房屋的價值化整為零,按月或按年支付現金給借款人,一直延續到借款人去世。它使得投保人可以提前支用該房屋的銷售款,借款人在獲得現金的同時,將繼續獲得房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后,相應的金融機構獲得房屋的產權,可進行銷售、出租或者拍賣,所得用來償還貸款本息,相應的金融機構同時享有房產的升值部分。
          “以房養老”模式是從國外引進的“舶來品”,但在中國面臨著諸多問題有待解決。
          首先,“以房養老”將面臨中國傳統家庭模式下“代際契約”關系的沖擊。中國式的“養兒防老”,一般存在如下默認的“契約”:子女負責照顧老人安度晚年,老人百年之后將遺產留給子女,其中房產是最重要的遺留財產之一。雖然無論是從法律的角度,抑或是從倫理道德上講,有房或無房,子女均有贍養老人的義務,但長期形成的傳統契約卻使“以房養老”的實施面臨較大阻礙。事實上,根據此前上海民政部門的調查,高達90%的老人均考慮將房產留給子孫。
          其次,“以房養老”的實施效果將受到我國養老市場發展程度的制約。由于我國人口眾多,且老齡人口占比持續上升,雖然養老市場發展的步伐不斷加快,但與實際需要相比差距仍較明顯。根據民政部調查數據,我國城鄉養老機構平均每50個老人不到一張床。而且現有的大部分養老機構在居住條件、生活環境上,與老人的期望尚存在較大差距。
          再次,“以房養老”帶來的不確定性可能讓金融機構望而卻步?!耙苑筐B老”對房產進行的“倒按揭”方式,并非金融機構的常規業務,目前尚缺乏統一的、具有操作性的業務規則可以借鑒。
          最后是制度缺陷。以房養老牽涉眾多部門,但目前我國該領域法律法規一片空白。一是土地問題。我國法律明確規定國家或者集體享有土地所有權,城市住宅土地使用權年限為70年,對70年后相關權利的處理方法尚無明確規定,這使得投保人與受保人都無法保證自身利益。二是稅收問題。我國物業稅、遺產稅政策未出臺,房產稅全國如何征收尚未明確,這些都會對“倒按揭”等產品的定價以及開展以房養老的意愿產生影響。三是拆遷問題。城市化進程中的大量拆遷以及地方政府規劃的重新布局,都會引發拆遷費補償不足、地價下跌等問題,進而影響到保險公司推行以房養老業務的積極性。

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